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中国楼市要大变?一个细节很“惊悚”,菏泽真相!

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  • 2019-06-30
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简介取消限售→地产调控放松→房价上涨→土地财政收入增加……逻辑链条看似在浮出水面,但事情就这么简单吗?12月18日,山东菏泽一条放开房产限售

    取消限售→地产调控放松→房价上涨→土地财政收入增加……逻辑链条看似在浮出水面,但事情就这么简单吗?12月18日,山东菏泽一条放开房产限售的消息,被广泛解读为“打响调控松绑第一枪”,真的是这样吗?文 | 李永华本文转载自微信公众号“中国经济周刊”(ID:ChinaEconomicWeekly),原文首发于2018年12月19日,标题为《菏泽打响楼市调控松绑第一枪?你可能想多了》,不代表瞭望智库观点。1松绑?包子要一口一口地吃,文件要一个字一个字地读。先看大家最关心的取消限售政策。原文是这样子滴:“取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中‘对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年’的规定。”翻译成大白话:一年前,菏泽出台限售政策,本地人买房2年后才能卖,外地人买房3年后才能卖,现在要取消了。那当初为何要弄这么一出呢?菏泽并非独创,也不是最狠的。比如说,高调“反炒房”的湖南长沙,限售期限是4年。背景当然是中央定下的“房住不炒”大政策,各地纷纷加码,摁住房价,心照不宣的标尺就是“房价不能超过2016年7月的价格”。这一条,虽然没有公开下文,但就像股市IPO市盈率不能超23倍一样,成为不成文的规定。其实,从来就没有任何全国性文件要求限售,也就是说,限售并非规定动作。这种被指有违反财产处置权之嫌的土规定,是调控高压态势下各地的自我加压,一旦有城市主动套上,跟风者众。既然不是规定动作,自己套上的枷锁自己取下来,别人当然也就无从置喙。限售会有什么影响呢?首当其冲的是二手房市场。记者问了一个业内人士,他说,“限售,就是减少市场上的二手房源,供应少了,从理论上说,会推高二手房价;成交量少,我们的生意不好,有苦说不出。但是,限售确实也能打击一些炒房客,房子压在手中出不去,资金成本高。”反过来说,取消限售,若二手房源大幅度增加,就有助于控制二手房价,也可帮助稳住新房价格。要知道,新房价格才是政策监控的KPI指标,二手房价格却不算监控指标。躲在角落里暗自庆幸的人应该是某些炒房客,“紧箍咒”忽然取下来,不管囤积的房子好不好卖,至少有了逃出生天的机会。其实,菏泽市的调控新政中还有一条政策也富含信息:“对实力强、信誉好的企业不再监管(商品房预售资金),其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金进入监管帐户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。”为此,记者专门请教了开发商。他解读说,这条可总结为一句话,为开发商松绑,让开发商能尽快拿到卖房子的钱,更方便地使用回笼资金。取消限售和取消预售资金监管两条合在一起看,就是“增加市场流动性”,前者是提高房子的流动性,后者是提高开发商的资金流动性,希望市场活起来。2信号?那么,这能不能当做全国范围放松地产调控的信号呢?菏泽消息一出,立刻有专家说这类似于2014年调控松绑时广西北海取消限购的消息。事后来看,上一轮调控的信号枪的确是在三四线城市打响的,此后开始去库存,全面松绑。难道这一次,作为“黑旋风”李逵的故乡,菏泽堪当先锋大任?一位资深地产人士直观判断,“菏泽敢第一个跳出来,我觉得,他们应该也是谨慎的,应该有所依据,但首先还是市场的变化。”政策总是因时而变。11月份《全国百城库存报告》显示,全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后,首次出现同比正增长现象。库存触底回升的背后,是三四线城市的房子有些卖不动了。湖南宁乡一位地产中介商告诉记者,当地房价可以说是断崖式下跌,有大开发商精装改毛坯,从高点的7000元/平米的精装,到现在出现4900元/平米甚至4300元/平米的毛坯房,就是变相降价。“二手房行业也很惨,我们这儿平均每天至少有一家房产中介店铺关门。”菏泽取消限售政策一出,不少地产研究机构和人士认为,其他城市将加入这一行列。但房住不炒依然是主基调,严控房价上涨,还是第一目标!因此各城市制定政策还得因地制宜。有别于菏泽这样的三四线城市,一二线城市调控节奏又不一样。据说,武汉前一阵子召集开发商开会,传达政策,讨论形势。开发商们纷纷叫苦连天,呼吁松绑。一阵喧嚣扰攘之后,会议主持人不耐烦地丢了一句:“再吵,我们就向长沙看齐。”顿时,会场鸦雀无声。今年6月发布“反炒房”新政之后,长沙被称为全国地产调控最严的城市,“限购、限售、限价、限企业、限离婚”等各种政策无所不有。3棚改!真相总是藏在细节中。除了取消限售这一焦点,记者认认真真地通读了菏泽文件全文,最关注的细节是文件标题——《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(菏建〔2018〕7号)。文件共七大点,前面五大点都是讲棚改,取消限售的内容夹在文件中。棚改!全国棚改看山东,山东棚改看菏泽。这几年,山东棚改数量持续位居全国第一,2017年约占全国的12.7%!菏泽呢?2017年的棚改量高达18万套,约占全国的3%,数量在全国地级市中居第一位。细节也藏在数据里,有个数据说得上“惊悚”。据菏泽上述通知,“棚改涉及到群众的切身利益,棚改居民利益一致,极易因共同利益形成群体。我市这一利益群体已达到150多万人”。150万是什么概念呢?公开数据显示,菏泽全域人口900多万人,但城区人口只有60多万人。菏泽市委、市政府2017年发布的《关于打造区域中心城市的实施意见》提出的目标是:到2020年,中心城区建成区面积达到156平方公里,人口达到150万。仅从这两组数据对比看,棚改已被放大到极致,市场看似已被透支。公开数据显示,2018年11月份,菏泽一手房均价为6080元/平方米,二手房均价为6441元/平方米。2015年12月份,菏泽住宅均价为4122元/平方米。涨幅不可谓不大。过去两三年房价大幅上涨之后,三四线城市居民“六个钱包”都掏空了,谁还来支撑脆弱的房价呢?菏泽是全国三四线城市的缩影。在过去的几年里,棚改是不少三四线城市房地产市场的决定性因素之一。然而,今年棚改政策全面收紧。10月8日,国务院常务会议指出,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。某省住建厅人士告诉记者,明年棚改规模大幅度减少了。“要化解存量,严控增量。”华创证券认为,受棚改政策收紧的影响,预计2019年全国商品房销售面积同比下降5%。其中,棚改放缓对销量约产生1亿平方米的负面影响,并且主要发生在三四线城市。

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